Как продать квартиру, которая находится в ипотеке: 4 законных способа

Реклама

---

---

Квартира, купленная в ипотеку — это собственность заемщика, но она находится в залоге у банка до полного погашения долга. Некоторые владельцы кредитной недвижимости сталкиваются с необходимостью ее срочной продажи. Например, подвернулся выгодный вариант с большей площадью, и можно существенно улучшить свои жилищные условия. Или собственник потерял работу и не может осуществлять ежемесячные платежи.

Законодательство РФ дает заемщику право продавать квартиру, купленную в ипотеку, но для этого нужно обязательно получить согласие кредитора. На сегодняшний день есть 4 легальных способа реализовать недвижимость с обременением. Поговорим о них в статье.

1. Досрочное погашение задолженности

Вернуть долг досрочно можно следующими способами:

• Накопить или одолжить нужную сумму у знакомых и вернуть их сразу после продажи.
• Если заемщик уже погасил основную часть долга по ипотеке, он может взять кредит в другом банке и закрыть задолженность по ипотеке. Но такой вариант невыгоден, поскольку ставки по потребительским кредитам, всегда выше, чем по ипотечному кредиту.
• Найти покупателя, который согласится приобрести жилплощадь с обременением и передаст деньги продавцу для досрочного погашения. Найти такого покупателя достаточно сложно, обременение отпугивает большинство желающих.

Вариант с досрочным погашением актуален при продаже строящегося жилья.

Где взять кредит под низкий процент и погасить долг за жилье ⇒

Квартиры в новостройках с хорошей планировкой и в удачном районе пользуются большим спросом. В этом случае продажа происходит по следующей схеме:

• Клиент получает согласие кредитора: пишет заявление, указав причину продажи.
• У нотариуса составляется соглашение между заемщиком и новым покупателем.
• Заемщик выписывается сам и выписывает членов своей семьи из ипотечной квартиры.
• Новый покупатель вносит задаток в сумме, необходимой для полного закрытия кредита.
• Банк снимает ограничение с квартиры.
• В регистрационной палате переоформляется право собственности на квартиру на нового владельца.

2. Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке

Продажа квартиры осуществляется с использованием двух депозитарных ячеек в банке. Процедура предполагает следующие этапы:

• Заемщик самостоятельно находит покупателя и получает согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
• Сотрудники банка составляют и нотариально заверяют предварительное соглашение купли-продажи.
• Определяется сумма оставшегося долга.
• Покупатель вносит денежные средства в две ячейки: одну часть для банка (в сумме невыплаченного кредита) и вторую для продавца (остаток).
• Участники сделки подписывают договор и регистрируют его в Росреестре.
• Кредитное обязательство переходит к покупателю, он погашает его деньгами из первой ячейки и получает выписку из ЕГРН об отсутствия обременения.
• Бывший владелец получает доступ ко второй ячейке с оставшейся суммой.

3. Продажа долгового обязательства

Этот способ носит название «перезайм» и предполагает продажу заемщиком своих ипотечных обязательств другому лицу. Покупателя можно найти и самому, после чего необходимо привести его в банк для процедуры переоформления. Новый заемщик должен отвечать требованиям банка: иметь хорошую кредитную репутацию и доход, достаточный для погашения долга.

Перезаемщик становится новым собственником ипотечной квартиры и при желании сможет закрыть кредит раньше срока.

Многие покупатели сами хотят приобрести жилплощадь с обременением, поскольку ипотечная недвижимость зачастую продается по более низкой цене.

Реклама

---

---

Кроме того, залоговые квартиры могут привлекать покупателей расположением в хорошем районе, улучшенной панировкой или отделкой.

Полезные статьи

Процедура «перезайма» занимает около трех недель и осуществляется по следующей схеме:

• Кандидат предоставляет стандартный пакет документов для ипотеки.
• В случае одобрения первому заемщику остается подписать согласие на переуступку обязательств.
• Банк самостоятельно перерегистрирует залог в Росреестре на имя нового клиента.

Покупателем может быть и другой кредитор. В этом случае ипотечной займ переводится на банк, который выдал новый кредит для оплаты старого долга.

Такой способ актуален, если заемщик нашел более выгодные условия по ипотеке и решил перекредитоваться в другом банке.

4. Продажа ипотечной квартиры банком

Клиент, пожелавший продать заложенную недвижимость, имеет право отказаться от участия в продаже. В этом случае всеми процедурами будет заниматься банк, а от продавца требуются только подписи. Сделка безопасна и для продавц, и для покупателя. Квартира продается на торгах посредством специализированных интернет-площадок:

• Банк оценивает стоимость недвижимости, выставляет на торги, выбирает покупателя. Эта процедура может занять длительный период времени, в течение которого будет снижаться цена имущества.
• Покупатель помещает деньги в две ячейки: для банка и для продавца.
• Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
• Кредитор отправляет документы в Росреестр, снимает обременение с квартиры.
• Покупатель получает право собственности на квартиру.
• Бывший собственник получает доступ к ячейке.

Такой способ подойдет для продажи квартир с проблемной ипотекой, например, когда заемщик потерял работу и срочно нуждается в реализации жилья.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Для продажи жилплощади, обремененной ипотечным долгом, понадобится стандартный комплект документов:

• Паспорта нынешнего собственника и покупателя.
• Выписка из ЕГРН.
• Техпаспорт объекта.
• Выписка из домовой книги (в ней перечислены все лица. прописанные в этой квартире).
• Справка об отсутствии долга по услугам ЖКХ.
• Разрешение на продажу от органов опеки (если есть несовершеннолетние дети, зарегистрированные на этой жилплощади ).
• Согласие второго супруга, если недвижимость приобреталась в браке.
• Справка с экспертной оценкой квартиры.

Налоговые отчисления

Если объект находится в собственности менее 3-х лет, продавцу придется заплатить налог в размере 13% от стоимости объекта. Избежать таких расходов можно только в одном случае — если цена продажи будет ниже той, за которую была куплена эта недвижимость. Такая схема называется «занижение стоимости». Об этом придется договариваться с банком, у которого берете разрешение на реализацию жилья.

Реклама

---

---

РЕШЕНИЕ ПО КРЕДИТУ ЗА 1 ЧАС