Kredit ?? 300000

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке: 4 законных способа

Реклама



Квартира, купленная в ипотеку — это собственность заемщика, но она находится в залоге у банка до полного погашения долга. Некоторые владельцы кредитной недвижимости сталкиваются с необходимостью ее срочной продажи. Например, подвернулся выгодный вариант с большей площадью, и можно существенно улучшить свои жилищные условия. Или собственник потерял работу и не может осуществлять ежемесячные платежи.

4 способа продажи квартиры в ипотеке

Законодательство РФ дает заемщику право продавать квартиру, купленную в ипотеку, но для этого нужно обязательно получить согласие кредитора. На сегодняшний день есть 4 легальных способа реализовать недвижимость с обременением. Поговорим о них в статье.

1. Досрочное погашение задолженности

Вернуть долг досрочно можно следующими способами:

  • Накопить или одолжить нужную сумму у знакомых и вернуть их сразу после продажи.
  • Если заемщик уже погасил основную часть долга по ипотеке, он может взять кредит в другом банке и закрыть задолженность по ипотеке. Но такой вариант невыгоден, поскольку ставки по потребительским кредитам, всегда выше, чем по ипотечной ссуде.
  • Найти покупателя, который согласится приобрести жилплощадь с обременением и передаст деньги продавцу для досрочного погашения. Найти такого покупателя достаточно сложно, обременение отпугивает большинство желающих.

Вариант с досрочным погашением актуален при продаже строящегося жилья.

Где взять кредит под низкий процент и погасить долг за жилье ⇒

Квартиры в новостройках с хорошей планировкой и в удачном районе пользуются большим спросом. В этом случае продажа происходит по следующей схеме:

  • Клиент получает согласие кредитора: пишет заявление, указав причину продажи.
  • У нотариуса составляется соглашение между заемщиком и новым покупателем.
  • Заемщик выписывается сам и выписывает членов своей семьи из ипотечной квартиры.
  • Новый покупатель вносит задаток в сумме, необходимой для полного закрытия кредита.
  • Банк снимает ограничение с квартиры.
  • В регистрационной палате переоформляется право собственности на квартиру на нового владельца.

2. Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке

Продажа квартиры осуществляется с использованием двух депозитарных ячеек в банке. Процедура предполагает следующие этапы:

  • Заемщик самостоятельно находит покупателя и получает согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Сотрудники банка составляют и нотариально заверяют предварительное соглашение купли-продажи.
  • Определяется сумма оставшегося долга.
  • Покупатель вносит денежные средства в две ячейки: одну часть для банка (в сумме невыплаченного кредита) и вторую для продавца (остаток).
  • Участники сделки подписывают договор и регистрируют его в Росреестре.
  • Кредитное обязательство переходит к покупателю, он погашает его деньгами из первой ячейки и получает выписку из ЕГРН об отсутствия обременения.
  • Бывший владелец получает доступ ко второй ячейке с оставшейся суммой.

Тонкости самостоятельной продажи ипотечной квартиры

3. Продажа долгового обязательства

Этот способ носит название «перезайм» и предполагает продажу заемщиком своих ипотечных обязательств другому лицу. Покупателя можно найти самому, после чего необходимо привести его в банк для процедуры переоформления. Новый заемщик должен отвечать требованиям банка: иметь хорошую кредитную репутацию и доход, достаточный для погашения долга.

Реклама





Перезаемщик становится новым собственником ипотечной квартиры и при желании сможет закрыть кредит раньше срока.

Многие покупатели сами хотят приобрести жилплощадь с обременением, поскольку ипотечная недвижимость зачастую продается по более низкой цене.

Кроме того, залоговые квартиры могут привлекать покупателей расположением в хорошем районе, улучшенной панировкой или отделкой.

Процедура «перезайма» занимает около трех недель и осуществляется по следующей схеме:

  • Кандидат предоставляет стандартный пакет документов для ипотеки.
  • В случае одобрения первому заемщику остается подписать согласие на переуступку обязательств.
  • Банк самостоятельно перерегистрирует залог в Росреестре на имя нового клиента.

Покупателем может быть и другой кредитор. В этом случае ипотечной займ переводится на банк, который выдал новый кредит для оплаты старого долга.

Такой способ актуален, если заемщик нашел более выгодные условия по ипотеке и решил перекредитоваться в другом банке.

4. Продажа ипотечной квартиры банком

Клиент, пожелавший продать заложенную недвижимость, имеет право отказаться от участия в продаже. В этом случае всеми процедурами будет заниматься банк, а от продавца требуются только подписи. Сделка безопасна и для продавц, и для покупателя. Квартира продается на торгах посредством специализированных интернет-площадок:

  • Банк оценивает стоимость недвижимости, выставляет на торги, выбирает покупателя. Эта процедура может занять длительный период времени, в течение которого будет снижаться цена имущества.
  • Покупатель помещает деньги в две ячейки: для банка и для продавца.
  • Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
  • Кредитор отправляет документы в Росреестр, снимает обременение с квартиры.
  • Покупатель получает право собственности на квартиру.
  • Бывший собственник получает доступ к ячейке.

Такой способ подойдет для продажи квартир с проблемной ипотекой, например, когда заемщик потерял работу и срочно нуждается в реализации жилья.

Какие документы нужны, чтобы продать квартиру в ипотеке

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Для продажи жилплощади, обремененной ипотечным долгом, понадобится стандартный комплект документов:

  • Паспорта нынешнего собственника и покупателя.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техпаспорт объекта.
  • Выписка из домовой книги (в ней перечислены все лица. прописанные в этой квартире).
  • Справка об отсутствии долга по услугам ЖКХ.
  • Разрешение на продажу от органов опеки (если есть несовершеннолетние дети, зарегистрированные на этой жилплощади ).
  • Согласие второго супруга, если недвижимость приобреталась в браке.
  • Справка с экспертной оценкой квартиры.

Налоговые отчисления

Если объект находится в собственности менее 3-х лет, продавцу придется заплатить налог в размере 13% от стоимости объекта. Избежать таких расходов можно только в одном случае — если цена продажи будет ниже той, за которую была куплена эта недвижимость. Такая схема называется «занижение стоимости». Об этом придется договариваться с банком, у которого берете разрешение на реализацию жилья.

Реклама



А вот еще более интересные условия:

Вам помогла эта статья? Не скупитесь, поделитесь ей с другими!


X

Забыли пароль?