Главная > FAQ: Что нужно знать о кредитах > Отсрочка по ипотеке

Отсрочка по ипотеке

21 мая, 2020

Реклама



Возможно ли приостановить выплаты по ипотеке на время самоизоляции или карантина? Финансовый вопрос сегодня остро встает перед заемщиками, которым приходится отдавать значительную долю дохода в счет погашения ипотечных кредитов при том, что многие предприятие закрылись или приостановили свою деятельность в связи с эпидемиологической ситуацией. Доходы прекращаются или снижаются, но платить все равно нужно. Как быть?

Что такое отсрочка по ипотеке и как можно ею воспользоваться?

Отсрочка – это изменение сроков кредитования. В рамках кредитного уже заключенного кредитного договора для осуществления отсрочки вы можете воспользоваться услугой реструктуризации. Реструктуризация – объемное понятие, куда входят такие изменения условий кредитования, как снижение процентной ставки, изменение срока платежей, точнее увеличение срока кредитования со снижением ежемесячных выплат, и кредитные каникулы.

Что представляет собой каждая из этих услуг?

Снижение процентной ставки – это услуга, которая доступна заемщикам в нескольких вариантах. Один из них – снижение процентной ставки по заявлению. Это возможно, если вы взяли кредит несколько лет назад и с тех пор ставка на подобные кредитные продукты снизилась. Например, в 2016 году вы взяли ипотеку под 17%, а сегодня в среднем процент по этому продукту составляет 10%. Тогда вы можете подать заявление на понижение процентной ставки и, если вы на протяжении всего периода кредитования зарекомендовали себя, как добросовестный заемщик, то есть не допускали просрочек и не имеете задолженностей, банк может пойти вам навстречу и снизит ставку. Заявление на понижение процентной ставки можно подавать несколько раз за весь период кредитования. А именно столько раз, сколько раз происходило значительное снижение ставок.

Изменение срока платежей – это перенос даты внесения ежемесячных выплат по кредиту. Такая процедура нужна, если вы испытываете временные трудности с получением дохода. Например, ваша зарплата задерживается или вы были вынуждены потратить средства на срочные и неотложные покупки (например, оплатили срочную операцию). Банк, как правило, устанавливает ограничение на количество раз, которое вы можете изменять дату внесения платежей. Возможности заемщика ограничиваются однократным переносом внесения платежей на другую дату.

Увеличение срока кредитования со снижением ежемесячных платежей – это пролонгация кредита. Например, вы взяли ипотеку 2 года назад. На тот момент вы состояли в браке и ваш семейный доход позволял вносить обозначенные договором кредитования платежи. Но на данный момент вы в браке не состоите, уровень дохода снизился и платить на текущих условиях вы не можете. Прекращение выплат приведет к потере недвижимости, денег и времени, и ваша кредитная история испортится, после чего вы не сможете взять кредит в любом банке. В этом случае вы можете подать заявление на реструктуризацию вашего кредита. Реструктуризация или перекредитование позволяет вам увеличить общий срок кредита, за счет чего ежемесячные выплаты можно уменьшить. В итоге ничего не теряете, но совершаете некоторую переплату, поскольку за услуги банка придется платить дольше. К обстоятельствам, когда вы можете подать заявку на увеличение срока кредитования, относится и текущая ситуация с коронавирусом. Если предприятие, на котором вы работали приостановило функционирование и выплачивает вам только часть зарплаты, вы также можете подать заявление на увеличение срока кредитования.

Кредитные каникулы или отсрочка платежей – это приостановления выплаты части кредита. О какой части речь? Кредитные выплаты делятся на 2 основных части: тело кредита и проценты. Тело кредита – это те средства, которые вы взяли у банка на оплату жилья или в качестве другого кредитного продукта. Проценты – это оплата услуги кредитования, то, что вы платите за использование банковских средств. Во время кредитных каникул внесение платежей приостанавливается, и может быть два варианта кредитных каникул: с сохранением выплаты процентов или же с сохранением их начисления. После окончания кредитных каникул вы все равно будете должны погасить как тело долга, так и начисленные за время кредитных каникул проценты. Поэтому услуга также предполагает увеличение общего расхода по кредиту, но в то же время позволяет избежать некоторых неприятностей и снизить финансовую нагрузку.

Во время самоизоляции и карантина наиболее актуальны именно кредитные каникулы. Это в первую очередь возможность сохранить личные накопления для более срочных нужд: оплату лечения, покупку продуктов. Поэтому 03.04.2020 года был принят Закон о кредитных каникулах №106. Согласно закону заемщики, которые взяли кредит или ипотеку до 03.04.2020 могут подать заявление на отсрочку в виде кредитных каникул и при соблюдении некоторых условий, банки обязаны предоставить такую отсрочку. О каких условиях речь?

Кредитные каникулы распространяются на кредиты, не превышающие определенного денежного лимита:

  • 250 тысяч на кредиты наличными;
  • 100 тысяч по кредитной карте;
  • 300 тысяч для индивидуальных предпринимателей;
  • 600 тысяч на автокредиты;
  • 4,5 млн на ипотеку в Москве;
  • 3 млн на ипотеку в Московской области и Санкт-Петербурге;
  • 2 млн во всех остальных регионах.

Доступны кредитные каникулы будут тем заемщикам, которые:

  • Потеряли работу по причине, сложившейся из-за пандемии коронавируса ситуацией. Например, предприятие, где вы работали закрылось, и все сотрудники остались без работы:
  • Лишились части дохода, превышающей 30%. Как будет вычисляться потеря дохода? Для вычисления среднего уровня вашего дохода будут использованы данные за прошлый 2019 год. И если нынешний доход будет ниже среднего ежемесячного дохода за 2019 год, вы сможете оформить кредитные каникулы.

Обязательным условием для использования этой государственной программы является возможность документально подтвердить потерю работы или снижение дохода. Для этого те, кто потерял работу, должны встать на учет в службу занятости. А те, чей доход значительно снизился, должны будут предоставить соответствующую выписку о зарплате.

Еще одной уважительной причиной для оформления кредитных каникул банки могут счет проблемы со здоровьем. Если вы заболели коронавирусом или находитесь на карантине, вы должны проинформировать об этом банк и предоставить медицинские справки, подтверждающие ваше состояние.

В рамках госпрограммы есть также требования к заемщикам. Услуга будет предоставлена тем заемщикам, кто не имеет просрочек и долгов по кредиту. Для тех, кто имеет просрочки и долги, необходимо погасить существующие задолженности, после чего их заявления будут рассмотрены в индивидуальном порядке. Также программа не коснется тех, кто оформил кредит после 03.03.2020. Для них есть другой государственный проект – льготная ипотека 2020 года. Согласно программе ипотечного кредитования 2020 любой человек может подать заявку до 01.11.2020 на ипотеку в рамках программы и получить кредитные средства на оплату жилья всего под 6,5% годовых. Чтобы узнать подробности о программе и список банков, в которых она уже доступна, читайте материал об оформлении ипотеки на дому.

Другие способы платить по ипотеке меньше

Хорошей альтернативой реструктуризации кредита является рефинансирование. Рефинансирование – процедура, которая означает заключение нового договора с возможностью смены кредитора. Проще говоря вы можете оформить договор рефинансирования в другом банке.

Реклама





Как и у любой кредитной услуги, у рефинансирования есть плюсы и минусы. Плюсы заключаются в том, что, оформив процедуру, вы можете добиться снижения процентной ставки, изменения даты платежа и увеличения срока кредитования сразу. Еще один большой плюс – возможность объединять кредиты в рамках рефинансирования. Например, у вас несколько кредитов: потребительский, ипотека и кредит на покупку мебели. Вместо того, чтобы вносить каждый платеж в разное время и выплачивать разную процентную ставку, все эти кредиты можно объединить благодаря рефинансированию, и вы начнете платить уже один кредит с единой процентной ставкой, которая не будет выше, чем вы платили ранее.

Как правило, рефинансирование позволяет объединять до 4-х кредитных продуктов и имеет ограничение по финансированию. В отношении ипотеки это заключается в проценте относительное общей стоимости жилья, который банк готов рефинансировать. Это может быть 50%, 65% и даже 80%.

Минусы рефинансирования заключаются в том, что вы все же понесете определенные расходы, связанные с увеличением срока кредита. Вы потеряете деньги, которые будете лишний раз платить в качестве процента за услугу. Если говорить о рефинансировании ипотеки, здесь есть еще один минус – расходы на оценку недвижимости и оформление других документов, которое потребует от заемщика расходов. Как понять, что рефинансирование вам выгодно? Проконсультируйтесь с менеджером банка, рассчитайте, чтобы с учетом всех расходов вы начали после оформления рефинансирования экономить от 2% относительно прежней процентной ставки.

Для оформления как реструктуризации, так и рефинансирования, банк анализирует данные заемщика, и в ряду случаев отказывает. Как факторы могут повлиять на отказ в изменении условий кредита?

Почему банк может отказать в реструктуризации или рефинансировании

Банк, оказывая любую услугу, стремится получить как вложенные в кредитный договор деньги, так и получить прибыль. Поэтому существует ряд факторов, влияющих на отказ в проведении таких процедур, как рефинансирование или реструктуризация:

  • Плохая кредитная история.

Если заемщик зарекомендовал себя не лучшим образом: допускал просрочки или имеет задолженности по кредитам, банк откажет в оказании услуги. При этом учитываются все долги и просрочки, включая таковые в других банках или МФО. Плохая КИ – это показатель финансовой ответственности, которая является одним из главных показателей риска при совершении финансовой сделки. Поэтому если вы планируете оформить рефинансирование или реструктуризацию, в первую очередь вам следует избавить от отягощающих факторов. Это повысит ваши шансы на одобрение, но не даст гарантии, что банк одобрит заявку. Если вы допустили нарушение кредитного договора один раз, банк не может быть уверен в том, что вы не начнете нарушать новый договор. А в вопросе кредитования статистический показатель – главный инструмент прогнозирования.

  • Низкий уровень кредитоспособности заемщика.

Перед оформлением кредита вы предоставляете банку информацию об уровне своего дохода, которую подтверждаете соответствующим документом: 2НДФЛ, 3НДФЛ, справке о доходах по одной из допустимых форм и т.д. При рефинансировании или изменении условий текущего кредитного договора банк в первую очередь оценит вашу кредитоспособность. Необходимость снизить финансовую нагрузку говорит о снижении дохода, поэтому возникает необходимость в его повторной оценке. Если ваш доход значительно снизился, вам могут отказать. У любого кредитного продукта есть максимально возможный срок. Если вы не сможете покрывать такую статью расходов, как кредит 40%-60% процентами от текущего дохода, никто не станет заключать с вами новый договор.

  • Снижение цены на недвижимость.

При оформлении договора кредитования квартира является залоговым имуществом, которое подлежит реализации, если кредит не будет выплачен. То есть квартира, на которую был взят ипотечный кредит – это страховка, которая должна покрыть расход банка. Если вы брали ипотеку 5 лет назад и с тех пор цены на квартиры существенно снизились, банк также откажется участвовать в невыгодной для него сделке, поскольку если долг вы не погасите, продажа квартиры также не покроет всех расходов. В этом случае вы будете должны внести первоначальный взнос в размере, указанном банком, и тогда получите одобрение.

  • Незаконная перепланировка жилья.

Если вы сделали перепланировку, которая не была внесена в официальный план квартиры, банк может отказаться от заключения новой сделки. Причин здесь несколько: несоответствие заявленных документов на квартиру и самой квартиры, и ваши незаконные действия, которые свидетельствуют о том, что нарушить вы можете и другие нормы. Например, указанные в договоре кредитования.

  • Отсутствие страховки.

Для оформления ипотеки является обязательным страхование жилья. Страховка жизни и здоровья не является обязательной. Тем не менее, наличие такого вида страхования серьезно влияет на то, одобрят вашу заявку или отклонят ее. Некоторые банки страхуют себя от потерь, вынуждая заемщиков заключать дополнительные договора страхования, к которым относится в том числе страхование жизни и здоровья. Если у вас есть такая страховка, вы можете рассчитывать на более выгодную ставку и одобрение заявления на изменение условий кредитования в любом банке.

  • Оформление ипотеки с использованием материнского капитала.

Требования закона таковы: если для покупки квартиры используется материнский капитал, квартира должна быть разделена на доли между членами семьи. При рефинансировании возникает правовой риск в связи с этим требованием, поэтому сделки с использованием материнского капитала не рефинансируют большинство банков.

  • Оформление нового кредитного договора возможно только с нарушениями самого договора.

Каждый банк налагает свои требования и ограничения к заемщикам и условиям возврата кредита. Например, банк предъявляет следующие условия ипотечного кредитования: срок ипотеки – до 20 лет, возраст заемщика – от 23 до 65 лет, сумма — от 300 до 30 млн рублей. Сроки ипотечного кредитования при рефинансировании, чаще всего, увеличиваются, даже если срок предыдущего кредиты был максимальным. Поэтому возможны такие случаи, когда срок кредитования при рефинансировании будет превышать максимально возможный, заемщик будет старше 65 лет на момент погашения кредита, а сумма кредитования ниже или выше указанного диапазона.

  • Маленькая разница между ставками нового и старого договоров кредитования.

Если разница в процентной ставке составляет менее 1%, банк сочтет наилучшим решением отказать в заключении нового договора. Цель рефинансирования – обоюдная экономическая обоснованность, которая теряется при такой разнице в ставках.

  • Такие факторы, как развод, обращение за рефинансированием в тот же банк, где оформлен текущий договор ипотеки, отсутствие предмета залога в сделке (что тоже случается) – более редкие причины отказов. Развод расценивается, как нестабильность клиента. Оформить рефинансирование в текущем банке – юридически невозможно. А отсутствие предмета залога – ошибка клиента, который пытается оформить рефинансирование ипотечного кредита на кредит, который таковым не является.

Возможностей изменить условия ипотечного договора на более выгодные условия достаточно. Но воспользоваться ими получится только если вы являетесь добросовестным и стабильным заемщиком.

Реклама



Вам помогла эта статья? Не скупитесь, поделитесь ей с другими!

Ваш комментарий будет первым

Написать ответ

Выш Mail не будет опубликован


*